コンニチワ、くろすけです。

いつもありがとう御座います。





今回は細谷ますゆきさんが、不動産売買に関するオファーを引っさげてやって来ました。バイナリーオプションやFXのような投機では無く真っ当な投資案件のようです。早速紐解いていきましょう、それでは参ります。



上記広告に載っている人物が今回オファー主の細谷さんです。

【特定商取引法に基づく表記】

販売会社 にこにこ本舗株式会社
責任者  細矢ますゆき
所在地  千葉県長生郡長生村金田2612
TEL  0475-30-1235


細谷さんは不動産のプロと思いますし、最初に結論づけますが、今回案件は再現性あると思います。しかし不動産について何もわからない初心者さんが簡単に取り組めるものではありません。


私も不動産ビジネスをしたことがあり、その辺のお話しも組み込みながら今回案件を掘り下げていきたいと思います。

不動産投資にはある大きな問題が3つあります。



問題➀家賃の合計がマンションローンやその他マンション管理にかかるお金が家賃を超えてしまうことです。超えてしまうと不足分はあなたから手出しのお金が必要です。


問題➁は空室になることです。空室になるとたちまち大きな手出しが発生しあなたの生活がひっぱくしますし最悪ローンが滞ります。このことからマンション売却余儀なくし買った価格で売れればよいのですが、そうで無い場合いくばくかの借金だけが残ります。


問題➂は、特に1棟アパートですが古くなるとリフォームが必要になります。家賃合計がローンその他で一杯々であったらリフォーム費用は貯めれません。貯めれない場合リフォーム代はあなたの手出しになります。

不動産投資をする際、下記2条件クリアが最低必要です。

➀空室時でも100%家賃補償か最低銀行ローンとその他経費を払える金額の補償がその不動産を保有している間ずっとある事。
➁1棟アパートの場合リフォームが必ず必要になりますので、そのお金を積み立てられるまでの家賃補償が、その不動産保有している間ずっとある。以上2つ条件クリアが必要です。


いずれにしても最大のリスクは空室です。これが不動産投資最大の落とし穴なのです。優れた不動産業者はそのリスクの話もしてくれ対策も提案してくれますが、そうで無い業者は「空室になっても人気のマンションなのですぐ埋まるので安心です。」と言います。


それに関しては私の様に東京都内山の手線内であったら可能性高く、空室状態になってもすぐ埋まりましたし、1度も空室にならなかったマンションもありました。只、春日部の1棟アパートに関しては大失敗しましたね。^^


春日部アパートに関しては購入した不動産業者が、アパートの賃貸や建物等の管理や空室時募集活動もせず、最終的には8室中2室しか埋まらず、ローンが払えず結局破綻するのでした。


なのでその辺のリスクが全くないのなら不動産投資は大賛成です。

今回細谷さんは銀行に借金してビジネスを行うとしています。

まぁ、これについては、借金というより不動産担保かがあるのでどちらかというと融資です。借金というと、酒、ギャンブル、女というイメージですが当然銀行としてもそのようなことにお金は貸しません。


銀行としては使途不明なことにお金を貸したがらないのですが、ある事業を興すとか、車を買うとか、今回の様な不動産を買うとかであったら、その貸したお金を担保出来るものがある場合は喜んで貸してくれます。

銀行として本当はお金を貸したがっている。

何故かというと御存知な方もおられると思いますが、日銀と各銀行との間の話ですが、2016年1月29日からマイナス金利政策が開始されました。各銀行が日銀にお金を同日から預けた分について逆に日銀にお金を取られます。


普通であったら私達が銀行にお金預けたら利子が少しでもつきますが、各銀行が日銀に預けると損をするのです。それだったら企業や今回の様に不動産ビジネスする人に貸した方が得策なのですね。

細谷さんはスキルなし、経験なし、資金無しで物件が買えると仰っています。

これに関しては資金無しで物件が買えるというのはまぁうなづけますが、実際はは全く資金不要という事では無いのです。不動産取得税や取得する際の手続きしてもらう手数料や印紙代が約5万は必要です。


また不動産取得税は不動産によって金額が変わりますが、東京山の手線内中古ワンルームマンション価格2000万で15万程度必要です。なので資金ゼロでは無理なのですね。


後、スキルなし、経験なしよりはあった方がもちろん有利です。手数料や取得税がかかることも後から言われよく戸惑ったものです。


まあ、それらを今回192000円払えば教えてくれるというものなのですが、ここで早くも20万近くお金が必要になってきますね。


それでもどうしても不動産投資をしたかったら、塾なんかに入らなくても大丈夫です。ここという不動産業者を探し出しそこにお世話になれば無料で何でも教えてくれますからね。


最後にマンション投資は基本東京で山の手線内のマンションを選んでください。それから新築は避けて下さい。理由は価格が下がることはあっても上がることありません。中古だとその時期にもよりますがなにかが要因してグーンと上がる可能性あるのです。


私は新築1ルームマンション1戸所有していたのですが、それを売却するために、他の1ルームマンション売却プラスになったお金をそれにつぎ込み、私の1ルームマンション3戸の投資は結局±ゼロでくたびれ儲けに終わったのです。なのでしっかり勉強し今回私の失敗談や注意点を守って頂いたらと思います。


本日のレビューはここまで、

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